Комитет по малоэтажному строительству Российского Союза строителей | Основные подходы к обеспечению конституционных прав граждан на доступность жилья
15539
page-template-default,page,page-id-15539,page-parent,page-child,parent-pageid-15526,qode-quick-links-1.0,ajax_fade,page_not_loaded,,qode_grid_1200,qode-theme-ver-11.2,qode-theme-bridge,wpb-js-composer js-comp-ver-5.2.1,vc_responsive
 

Основные подходы к обеспечению конституционных прав граждан на доступность жилья

Основные Подходы К Обеспечению Конституционных Прав Граждан На Доступность Жилья

 

В Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» впервые в сжатом и максимально конкретном виде обозначены наиболее важные задачи, решение которых может обеспечить принципиальную достижимость конституционных прав граждан на доступность жилья и эффективное развитие строительной отрасли.

Постановление Правительства РФ N 323 от 15 апреля 2014 г. «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан РФ«, принятое во исполнение данного Указа, определяет обширный, и достаточно исчерпывающий перечень мероприятий, призванных обеспечить исполнение поставленных им задач.

Единственным недостатком указанного Постановления является возложение полномочий по решению указанных задач исключительно на органы государственной власти, либо уполномоченные государственные структуры, что, по нашему мнению, стало главной причиной плачевного состояния дел в решении вопроса доступности жилья в РФ.

Указанный порядок совершенно не учитывает того факта, что с момента перехода РФ на рыночный путь развития, непосредственная реализация проектов жилищного строительства осуществляется исключительно в рыночной, инвестиционной среде, где основным исполнителем является предпринимательское сообщество.

Указанное положение дел определило конфликт интересов между Государством, определяющим цели государственной жилищной политики, непосредственно связанные с ГЛАВНЫМ ПАРАМЕТРОМ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ — ЕГО СТОИМОСТЬЮ и направленные на её снижение, и Предпринимательским сообществом, в рамках рыночной модели заинтересованным в бесконечном увеличении этой стоимости.

В такой ситуации представляется очевидным, что до тех пор пока действия представленных сторон не будут соединены в ЕДИНУЮ ПРОГРАММУ ДЕЙСТВИЯ, граждане не могут рассчитывать обеспечение своих прав.

Объединение интересов Государства и Предпринимательского общества в части обеспечения конституционных прав граждан на доступность жилья было обосновано в рамках «Концепции социального частно-государственного партнёрства в интересах реализации проектов и программ в области жилищного строительства для государственных нужд«.

Главной идеей представленной Концепции является формирование организационных и финансовых механизмов, обеспечивающих привлечение частных инвестиционных ресурсов в реализацию государственных программ в области жилищного строительства, которое, в свою очередь, достигается за счёт формирования механизмов высокой доходности и возвратности произведённых инвестиций.

Выполнение указанных условий (при заданной стоимости реализации) обеспечивается, прежде всего, за счёт существенного снижения себестоимости жилищного строительства, которое достигается:

  1. За счёт внедрения современных строительных технологий, обеспечивающих существенное снижение себестоимости при одновременном повышении потребительских свойств и всесезонности строительства.
  2. За счёт исключения из состава себестоимости затрат, не связанных со строительством, к которым относятся:

А. Инженерная инфраструктура.

Исключение указанных затрат из состава себестоимости строительства может обеспечиваться либо путём осуществления этих затрат за счёт инвестиционной составляющей ресурсоснабжающих организаций, либо за счёт строительства указанных объектов в форме обособленных имущественных комплексов, финансируемых и окупаемых по самостоятельному инвестиционному плану.

Второй способ решение данного вопроса, в том числе связан с исполнением одного из поручений РФ, изложенных в его Указе № 600 от 07.05.2012 г. «п.г) до декабря 2012 г.: … обеспечить создание благоприятных условий для привлечения частных инвестиций в сферу жилищно-коммунального хозяйства в целях решения задач модернизации и повышения энергоэффективности объектов коммунального хозяйства«.

Также важно отметить, что на сегодня существует набор финансовых инструментов, предложенных Правительством РФ, обеспечивающих поддержку инвесторов, заинтересованных в решении представленной задачи.

Б. Обеспечение земельными участками под строительство.

Исключение затрат на приобретение земельных участков, находящихся в той, или иной форме государственной собственности, и используемых в интересах реализации государственных программ, на сегодня осуществляется в рамках действующего законодательства РФ.

Решение указанных задач обеспечивает создание условий по реализации государственных программ в области строительства. Однако, представленный набор мер отнюдь не обеспечивает решения поставленной задачи, которое, как указывалось выше, может быть достигнуто исключительно в рамках модели совместной инвестиционной деятельности Государства (в лице региональной, либо местной администрации и Предпринимательского сообщества), осуществляемой на конкретной территории в рамках подготовленных для этих целей «Региональных программ жилищного строительства для государственных нужд«.

Идея формирования представленных Программ явилась логичным продолжением Программы «Свой дом» , подготовленной в своё время Председателем Комитета Тишковым В.В. для Всероссийской политической партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» и принятой ею в качестве одной из своих подпрограмм на 7 съезде 26.11.2005г в г.Красноярск.

Одним из направлений работы по обеспечению конституционных прав граждан на доступность жилья является Концепция социальных имущественных комплексов , разработанная в 2002 году, суть которой заключается в создании (строительстве) имущественных комплексов (торговые, офисные комплексы, иные объекты недвижимости, в том числе обеспечивающие производство продукции в интересах реализации формируемых Региональных программ), доли в которых формируются как за счёт частных инвестиций, так и за счёт инвестиционных взносов Российской Федерации и/или соответствующих государственных исполнителей, а доход от использования этих долей в дальнейшем используется для финансового обеспечения указанных прав граждан.

Логичным продолжением Концепции социальных имущественных комплексов является Концепция Государственной ипотеки , предусматривающей приобретение жилья на условиях ипотеки с полным, либо частичным обслуживанием привлечённых кредитов за счёт дохода от деятельности Социальных имущественных комплексов , механизм формирования которых представлен в предыдущем абзаце.

Очевидно, что результат использования представленной концепции в полной мере соответствует исполнению одного из поручений Президента РФ, изложенных в его Указе № 600 от 07.05.2012 г  «п.б. до сентября 2012 года  обеспечить формирование специальных условий ипотечного кредитования отдельных категорий граждан (молодых семей, работников бюджетной сферы)«.

Важным направлением работы по обеспечению доступности жилья является формирование программ строительства доступного арендного жилья , определяемых в Указе Президента РФ № 600 от 07.05.12г  как один из приоритетов развития строительной отрасли «п.д. до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода«.

В последнее время по данному вопросу было принято несколько ключевых решений. Речь, прежде всего, идёт о формировании «Приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» , утвержденного президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам (Протокол Президиума Совета от 19 октября 2016 года № 8 , Паспорт Проекта). Кроме того, важным решением с точки зрения увеличения возможностей финансирования проектов строительства объектов арендного жилого фонда является формирования АО АИЖК направлений развития этого рынка через формирование специализированных Закрытых паевых инвестиционных фондов, а также запуска пилотных проектов выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом в форме фондов арендного жилья и поручительством АИЖК.

Важным направлением работы Комитета по обеспечению доступности жилья для широких слоёв населения нашей страны, как ни странно это может показаться, является формирование проектов жилищного обеспечения пенсионеров и пожилых граждан.

Представленные проекты имеют своей целью формирование эксклюзивных предложений в области малоэтажной застройки для пожилых людей, как альтернативы высотному строительству, но с ценовыми параметрами более низкими, чем предложения по жилью в высотном сегменте (с учётом их отделки и благоустройству, а также сроков строительства).

Как ни странно, формирование такого предложения имеет непосредственное отношение к обеспечению доступности жилья для широчайших слоёв населения, т.к. создаст условия, при которых российские семьи, в которых несколько поколений проживают совместно (а именно это и есть «большинство»), получат возможность улучшить свои жилищные условия путём приобретения более комфортного жилья для своих пожилых родителей, ценовые параметры которого будут ниже, чем стоимость жилья в строящемся высотном фонде.

Конечно же, особенно актуальным это предложение станет для граждан, проживающих в крупных российских городах. Причём, если для городов Средней полосы России, где средняя стоимость высотного жилья с учётом отделки составляет 55-60 тысячи рублей за квадратный метр, а предложение по малоэтажному (блокированному): 38-42 тысячи, эта разница составляет в ~ 43%, то в крупных городах, с ценой от 80 до 180 тысяч рублей за квадратный метр, эта разница составит уже до 400%(!!).

Отдельным направлением работы Комитета является формирование проектов обеспечения доступности жилья для многодетных семей.

Основой для работы по представленному направлению является Концепция социального частно-государственного партнёрства , основной идеей которой является создание условий по привлечению частных инвестиционных ресурсов и созидательной инициативы граждан к реализации инвестиционных проектов и программ в области строительства для государственных нужд за счёт формирования механизмов их доходности и возвратности.

Созидательная инициатива в этом случае предусматривает формирование Социальных инвестиционных проектов в наиболее сложных для успешной реализации областях и поэтому требующих созидательной инициативы социального предпринимательского сообщества.

Социальный инвестиционный проект в качестве своей цели во-первых определяет социальный результат, и только во-вторых: формирует условия, при которых будут сформированы приемлемые условия возвратности и доходности для привлекаемых инвестиций (частных, бюджетных и внебюджетных).

В качестве примера использования представленного подхода Комитетом сформировано предложение по обеспечению земельными участками многодетных семей на примере Московской области .