Комитет по малоэтажному строительству Российского Союза строителей | Концепция Государственной ипотеки
15840
page-template-default,page,page-id-15840,page-child,parent-pageid-15539,qode-quick-links-1.0,ajax_fade,page_not_loaded,,qode_grid_1200,qode-theme-ver-11.2,qode-theme-bridge,wpb-js-composer js-comp-ver-6.1,vc_responsive
 

Концепция Государственной ипотеки

Концепция Государственной ипотеки предусматривает приобретение жилья в рамках определённых государственных программ на условиях ипотеки, с последующим обслуживанием этих кредитов за счёт неналогового дохода, формируемого с использованием Концепции СИК, либо в общем случае других бюджетных источников.

В качестве примера использования Концепции Государственной ипотеки рассмотрим вариант жилищного строительства на земельном участке, также выставленном на торги Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

  1. Характеристика земельного участка:

1.1. Адрес: Москва, ул.Вольская 1А.

1.2. Площадь: 26,59 га.

1.3. Кадастровый номер: 77:04:0006003:7356.

1.4. Разрешённое использование: «Зона жилых районов и микрорайонов многоквартирной жилой застройки».

  1. Расчётные характеристики рассматриваемого инвестиционного проекта.

2.1. Предполагаемая площадь малоэтажной жилой застройки в рамках проекта (при расчётной норме 10.000 кв.м полезной площади на гектар): 265.900 кв.м.

2.2. Расчётная себестоимость строительства на условиях «под ключ»: 30.000 руб/кв.м.

Указанная себестоимость жилищного строительства обеспечивается за счёт использования современных строительных технологий, а также исключения стоимости объектов инженерной инфраструктуры из состава себестоимости, которая достигается за счёт строительства этих объектов в форме автономных имущественных комплексов, финансируемых и окупаемых по самостоятельному инвестиционному плану.

Передача земельного участка под строительство осуществляется на безвозмездной основе, т.к. строительство 100% жилья осуществляется в рамках государственных программ, а строительство объектов социального назначения осуществляется за счёт бюджетных средств, в рамках существующих на сегодня государственных мер поддержки.

Легко предугадать, что услышав указанную себестоимость московские застройщики взвоют от негодования. Однако, в этом месте следует заметить отдельно, что для 95% подрядных организаций нашей страны,  осуществляющих строительство вне московской агломерации, такая реально оплачиваемая договорная цена строительства является не просто обычной, она является абсолютно недоступной роскошью, ведь во многих из этих регионов они вынуждены реализовывать свои проекты при цене реализации от 28 до 32 тысяч рублей за квадратный метр.

2.3. Общая сумма затрат на строительство: 132.950 кв.м * 30.000 руб/кв.м = 7.977.000.000 рублей.

2.4. Стоимость реализации жилья в рамках проекта: 42.000 руб/кв.м, что полностью соответствует параметрам реализации жилья по ФЦП «Жильё для российской семьи», которая, кстати сказать, была провалена в Москве на 100%.

  1. Условия приобретения жилья:

3.1. Величина первоначального взноса: 50%.

Величина первоначального взноса является значением расчётным и зависит от объёма дохода бюджета, который может использоваться для обслуживания кредитов, привлекаемых в рамках формируемого проекта.

Оплата первоначального взноса осуществляется за счёт бюджетных средств, выделяемых в рамках соответствующих государственных программ.

3.2. Условия кредитования:

3.2.1. Период кредитования: 15 лет;

3.2.2. Процентная ставка по кредиту: 10%.

3.3. Источник обслуживания ипотечных кредитов, привлекаемых в рамках Проекта: доход от деятельности имущественных комплексов, сформированных в рамках Концепции социальных имущественных комплексов .

Исходя из указанного расчёта, ежемесячный объём средств, которые могут использоваться для обслуживания рассматриваемых здесь ипотечных кредитов составит 28.500.000 руб/месяц.

3.4. Расчётная начальная величина ипотечных выплат  при указанных начальных условиях составит: 294 руб/кв.м/месяц.

  1. Доступное количество жилья, которое может быть приобретено в рамках рассматриваемого проекта с учётом п.п. 3.3. и 3.3. таким образом составит: 28.500.000руб / 294 руб/кв.м/мес = 96.939 кв.м.

Затраты на приобретение указанного объёма жилья при этом составят составили 96.939 кв.м. * 42.000 руб * 50% = 2.035.719.000 рублей.

  1. Ожидаемые результаты:

5.1. Обеспечено повышение эффективности использования средств бюджета минимум в 2 раза, что само по себе является чрезвычайно высоким результатом, особенно с учётом того, что, по данным Счётной палаты РФ, не менее 40% средств, выделяемых на указанные цели, вообще не используются по целевому назначению.

Кроме того, приобретение жилья было осуществлено по цене, которая не менее, чем в 2,5 раза ниже, чем сегодняшние условия приобретения в Москве. Это означает, что на самом деле эффективность представленной модели составила 500 % (2 * 2,5).

5.2. Созданы условия для использования оставшаяся части жилья в объёме 168.961 кв.м, строительство которого предусматривается в рамках рассматриваемого проекта, для реализации в порядке и на условиях других государственных программ.

5.3. Сумма дополнительных доходов бюджетов всех уровней в рамках рассматриваемого проекта составит не менее 30% от общего объёма реализации, что составит: 265.900 кв.м * 42.000 руб/кв.м * 30% = 3.339.000.000 рублей, что на 60% больше, чем все затраты бюджетных средств в рамках представленного проекта.

5.4. Кроме того, по мере осуществления ипотечных выплат их сумма будет, естественно, что будет означать постоянное высвобождение части неналоговых доходов, указанных в п.3.3.