Комитет по малоэтажному строительству Российского Союза строителей | Новое качество жизни и стоимость предложения
16094
page-template-default,page,page-id-16094,page-child,parent-pageid-16027,qode-quick-links-1.0,ajax_fade,page_not_loaded,,qode_grid_1200,qode-theme-ver-11.2,qode-theme-bridge,wpb-js-composer js-comp-ver-6.1,vc_responsive

Новое качество жизни и стоимость предложения

  1. Говоря о понятии «Нового качества жизни» применительно к малоэтажному домостроению для постоянного проживания, мы не говорим о таких его поэтических прелестях, как свежий воздух, работа на своей земле, огурчики, помидорчики и прочая закуска, по возможности: рыбалка, грибочки и прочее.

Основным, по нашему мнению, является не просто возможность существенной экономии собственных средств при приобретении более качественного продукта (см.п.2 и раздел «Сравнение затрат на приобретение «квартиры с земельным участком» и квартиры в высотном доме»), но и главное — создание дополнительных жизненных преимуществ для отдельных категорий граждан, обусловленных именно возможностями экономии.

Для различных категорий граждан этими преимуществами являются:

  • Для отдельных категорий граждан, приобретающих жильё за счёт средств бюджета – возможность приобрести жильё более высокого качества и большей площади, например:
  • Для молодых семей, для которых приобретение секций в подобных объектах это ещё и возможность создание среды совместного проживания с аналогичными семьями.

В данном случае речь идёт о возможности строительства блокированных жилых домов и квадрахаусов для молодых семей, или наоборот, молодых семей и в отдельных секциях – например одиноких пенсионеров, которые могут быть обеспечены в этом случае возможностью общения с детьми, совместным воспитанием домашних животных, изучением иностранных языков и пр.

  • Для пожилых людей – возможность приобретения жилья в непосредственной близости к центрам стационарного лечения и поддержания здоровья (пансионаты, санатории), где им могут предоставляться лечебные и оздоровительные процедуры, а также религиозным центрам.
  • Для семей с детьми-инвалидами это возможность приобретения жилья в непосредственной близости к лечебным центрам и возможность получения дополнительных финансовых ресурсов (за счёт экономии при покупке, либо реализации более дорогого жилья в крупных городах на загородные квартиры в блокированных домах), необходимых для восстановления, либо поддержания здоровья детей.
  1. Ценовые параметры стоимости реализации в рамках программ жилищного строительства на основе типовых домокомплектов.

В представленной программы предусматривается формирование организационной модели финансирования и продаж, при которых в состав стоимости реализации входят исключительно производственные затраты участников процесса строительства, что определяет и формулу цены при данном типе строительства:

Цр = СТТДК + СТПодряд + СТземля + ДС,

Здесь:

ЦР – стоимость реализации жилья.

СТТДК Стоимость типового домокомплекта

СТподряд – Стоимость услуг подрядчика строительства, составляющая 8-12 т.руб/кв.м в зависимости от технологии и условий строительства, степени отделки и пр.

СТземля – удельная стоимость земельного участка в составе стоимости строительства*.

* Для формирования проектов малоэтажного жилищного строительства для постоянного проживания, как альтернативы высотному строительству, рассматриваются земельные участки, расположенные в непосредственной близости к объектам существующей и функционирующей< инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры для постоянного проживания.

Территориально указанные земельные участки расположены в границах существующих городских и сельских поселений, а также на территории существующих малоэтажных посёлков регулярной застройки, соответствующих указанным требованиям.

С учётом того, что стоимость таких земельных участков является достаточно высокой, в рамках проектов строительства жилья для постоянного проживания на основе Типовых домокомплектов предусматривается строительство блокированных жилых домов, прежде всего дуплексов (на 2 семьи) и квадрохаусов (на 4 семьи), что обеспечивает существенное снижение удельных затрат на приобретение земли в общей себестоимости строительства.

* Опыт показывает, что указанный тип строительства обеспечивается оптимальное соотношение между площадью земельного участка, отводимого на каждое домовладение, и долей в стоимости земли, входящей в общую стоимость земельного участка, используемого для строительства объекта в целом.

В качестве примера можно сказать, что для земельных участков, соответствующих заявленным требованиям, удельная сумма затрат на приобретение земли в составе себестоимости строительства объектов на территории Московской области (ближнее Подмосковье) составляет в среднем 7 – 15 тыс.руб/кв.м.

ДС – девелоперская составляющая, связанная с затратами на подбор и подготовку земельных участков, организацией финансирования и строительства, а также оформлением документов о сдачи объектов в эксплуатацию и прав собственности на них.

Стоимость указанных услуг в рамках рассматриваемых проектов в среднем составляет 10% от стоимости жилья.

Исходя из представленной формулы, стоимость реализации малоэтажного жилья в формате «Квартира с земельным участком» в Московской области составит от 40 до 55 тысяч рублей за квадратный метр на условиях «под чистовую отделку», либо «под ключ», включая благоустройство территории и ограждение.

Очевидно, что указанная стоимость в среднем на 50 – 100% ниже, чем стоимость строительства высотного жилья стандартного класса в Московской области и не менее чем в 300 – 400 % ниже, чем в Москве.

С учётом того, что приобретение жилья в нынешних условиях осуществляется за счёт привлекаемых ипотечных кредитов, отдельного внимания заслуживает сравнительная оценка затрат на приобретение стандартных квартир в Москве и Ближнем Подмосковье и объектов в формате «Квартира с земельным участком» также в Подмосковье

Анализ указанных расчётов показывает, что в случае приобретения «квартиры с земельным участком» в Подмосковье общей площадью ДАЖЕ на 30% большей, чем квартира в Москве, или Ближайшем Подмосковье, общие затраты (с учётом процентов по привлекаемым кредитам) будут выше на 271 % для Москвы и на 67 % для Подмосковья. И это для стоимости земельного участка под строительство 2.400.000 рублей.

Даже в случае, когда земельный участок приобретается по цене 5.000.000 рублей, что соответствует лучшим земельным участкам в непосредственной близости от Москвы, разница в суммарных затратах составит для Москвы 190%, а для Подмосковья – 26%.

  1. Кроме представленных шокирующих ценовых различий по стоимости приобретения жилья в формате «типовая квартира в высотном доме» и «квартира с земельным участком», необходимо учитывать и остроту проблем в области обеспечения жильём для граждан со средним уровнем дохода.

Так по данным АО ДОМ,РФ  «в Российской Федерации 45% семей  заинтересованы в улучшении своих жилищных условий. На это потребуется 1,4 млрд.кв.м жилья. При этом 50% из них хотели бы улучшить свои жилищные условия по причине недостатка площади».

Если перефразировать это на общедоступный язык, то это звучит так: «Квартира нам нужна вчера, или хотя бы в ближайшей перспективе». Поэтому вариант высотного жилья с его сроками сдачи от 3 до 5 лет и с последующим годом на ремонт большинству сегодняшних покупателей не интересен.

Исходя из этого, предложение в формате «квартира с земельным участком», помимо ценовых отличий, имеет и ряд очевидных дополнительных преимуществ перед предложениями о приобретении жилья в высотных жилых домах:

  1. Период строительство жилья рассматриваемого типа составляет в среднем 6 месяцев и, в случае использования для строительства типовых домокомплектов, не подвержен сезонным факторам;
  2. Оплата приобретаемого жилья, в соответствии с Новым стандартом жилищного строительства  производится по факту сдачи его в эксплуатацию;
  3. Рассматриваемое жильё не требует дополнительных финансовых и временных затрат после покупки, таких как ремонт, обустройство мест для стоянки автомобилей, которые в отдельных случаях могут составлять весьма значительные суммы, и пр.

Более того, по желанию приобретателя жильё может реализовываться с типовым набором мебели, стоимость которой (по цене предприятий-производителей), будет включена в стоимость жилого объекта и, как следствие, в сумму ипотечного кредита.

  1. Потребительские свойства жилья рассматриваемого типа несравненно выше, чем высотного, что становится всё более очевидно, особенно в условиях нынешней пандемии Коронавируса.