Законодательное обеспечение и основные подходы
- Законодательные основы инвестиционной деятельности в области строительства объектов арендного жилого фонда социального использования.
- ФЗ РФ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». ФЗ N 217-ФЗ от 21.07.2014г.
- Постановление Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. N 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». ПП РФ № 1318 от 05.12.2014г
- Официальные подходы к подготовке и реализации проектов строительства объектов арендного жилого фонда, разрабатываемые АО «ДОМ.РФ», «Институт экономики города» и пр.
- Арендное жильё. Общая характеристика и основные подходы к реализации проектов арендного жилого фонда. Видение АО «ДОМ.РФ»;
Концепция реализации проектов создания арендных жилых фондов в РФ основывается на приобретении АО ДОМ.РФ, как государственным исполнителем проектов создания объектов арендного жилого фонда, крупных жилых комплексов, или частей в этих комплексах объёмом не менее 200 квартир в городах-миллионниках с последующим созданием крупных арендных центров.
Недостатки представленного подхода:
Высокая стартовая стоимость покупки и, как следствие – высокая арендная ставка в создаваемых арендных центрах, значительно превышающая даже высокие среднерыночные показатели, установившиеся в этих городах.
Вопрос окупаемости рассматриваемых проектов в представленной концепции по факту даже не рассматривается.
Региональные центры, а также территории с активным развитием производственных комплексов, в том числе финансируемые и реализуемые при активной бюджетной и административной поддержке в рамках государственных программ (ТОРы, ОЭЗ, технопарки и пр.) оказываются без государственной поддержки в части реализации проектов строительства объектов арендного жилого фонда.
Программы строительства некоммерческого арендного жилья, анонсированная в конце 2019 года, предполагает обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года, указано в обзоре «ДОМ.РФ». Программа будет рассчитана на «семьи с доходом ниже среднего и отдельные социальные категории» граждан.
Заявленный проект, по подсчетам «ДОМ.РФ», позволит построить дополнительно около 56 млн кв. м, это обойдется примерно в 4 трлн.руб*.
* На секундочку, это 71.000 руб/кв.м.
Просто немыслимые затраты, особенно если учесть, что существуют организационно-финансовые механизмы, способные обеспечить решение этих задач без расходования средств бюджетов, и даже наоборот, создавая условия для формирования источников дополнительных бюджетных доходов (см.п.3).
- Концепция Программы создания доступного наемного жилья для семей с невысокими доходами. АО «Институт экономики города»
Основные целевые показатели реализации представленной Концепции, подготовленной АО «ИЭГ», предполагают к 2030 году строительство 30 млн кв. метров доступного наемного жилья и предоставление жилых помещений внаем на доступных условиях 714,2 тыс. семей, включая:
- создание наемных домов социального использования за счет бюджетных средств – 15 млн кв. метров и предоставление внаем жилых помещений 357,1 тыс. семей (модель 1);
- создание наемных домов социального использования на принципах публично-частного партнерства – 10 млн кв. метров и предоставление внаем жилых помещений 238,1 тыс. семей (модель 2)
- создание наемных домов коммерческого использования с предоставлением гражданам с невысокими доходами субсидий на оплату жилья (включая плату за наем) и коммунальных услуг при таком коммерческом найме жилья – 5 млн кв. метров и предоставление внаем жилых помещений 119 тыс. семей.
Финансовое обеспечение Программы основано на концентрации как публичных, так и частных ресурсов участников проектов по созданию доступного наемного жилья, в том числе бюджетных средств, частных инвестиций и кредитных ресурсов.
Общий объем инвестиций, необходимых для реализации Программы в 2020 – 2030 гг., составляет 1.386 млрд.руб, в том числе:
бюджетные инвестиции – 840 млрд руб., в том числе средства федерального бюджета – 600 млрд руб., средства региональных и местных бюджетов – 240 млрд руб.;
частные инвестиции – 546 млрд руб.
Расчет финансового обеспечения реализации различных целевых моделей Программы проведен на основе следующей условной структуры создания 30 млн кв. м общей площади наемного жилья в период 2020 – 2030 гг.: по модели 1 (строительство наемных домов социального использования полностью за счет бюджетных средств) – 50%; по модели 2 (строительство наемных домов социального использования на принципах публично-частного партнерства с долей публичного участника 40%) – 33%; по модели 3 (строительство наемных домов коммерческого использования за счет частных инвестиций и бюджетное субсидирование найма для нанимателей с невысокими доходами) – 17%.
В указанном случае объем бюджетных инвестиций для реализации целевой модели 1 за счет бюджетных средств составляет 663 млрд руб., в том числе за счет средств федерального бюджета – 470,7 млрд руб., за счет средств региональных и местных бюджетов – 192,3 млрд руб.
Объем инвестиций для реализации целевой модели 2 составляет 475,2 млрд руб., в том числе:
бюджетные инвестиции – 176,8 млрд руб., включая средства федерального бюджета – 125,5 млрд руб. и средства региональных и местных бюджетов – 51,3 млрд руб.;
частные инвестиции – 298,4 млрд руб.
Объем частных инвестиций для реализации целевой модели 3 составляет 247,5 млрд руб.
Первичная оценка представленных данных показывает, что основа представленной концепции – это прямое финансирование строительства объектов арендного жилого фонда за счёт бюджетов (прежде всего – федерального).
- Основные подходы к реализации проектов строительства объектов арендного жилого фонда социального использованием с использованием системы строительства на основе типовых домокомплектов.
Концепция строительства объектов арендного жилого фонда социального использования , подготовленная Российским Союзом строителей,
предусматривает формирование механизмов стимулирования региональных администраций и других государственных исполнителей в реализации представленных проектов путём субсидирования части произведённых ими затрат, за счёт части дополнительных доходов бюджетов всех уровней, формируемых в процессе реализации рассматриваемых проектов.
Представленная Концепция включает в себя:
3.1. Подготовку региональных (районных) программ реализации проектов строительства объектов арендного жилого фонда на период 2020-2030 годов, включающих в себя:
3.1.1. Определение категорий и перечней граждан, а также юридических лиц (корпоративных заказчиков), в интересах которых реализуется программа;
3.1.2. Определение перечней земельных участков под строительство объектов арендного жилого фонда;
3.1.3. Определение способов обеспечения указанных земельных участков объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры;
3.1.4. Определение базовых экономических параметров формируемых проектов (типовые проекты строительства, расчётные параметры себестоимости строительства, базовые арендные ставки, период окупаемости проектов и пр.);
3.1.5. Определение способов бюджетной поддержки проектов строительства, источников и моделей финансирования и пр.
3.2. В рамках разработанной Концепции Российским Союзом строителей сформирован перечень банков, заинтересованных в подготовке и последующей реализации представленных программ.
3.3. В качестве механизма финансовой поддержки региональных (районных) администраций предложен механизм субсидирования региональных и районных администраций, как застройщиков представленных проектов строительства в объёме ~ 25% от общих затрат на строительство* по факту сдачи указанных объектов в эксплуатацию.
* Формирование себестоимости в рамках программы строительства осуществляется на основе поставки типовых домокомплектов, что обеспечивает существенное снижение затрат при одновременном повышении качества строительства.
Использование представленной Концепции обеспечит стимулирование региональных и местных администраций к реализации проектов строительства доступного арендного жилья, а с учётом того, что объём предполагаемого субсидирования соизмерим с суммой налоговых поступлений, формируемых в процессе строительства, он становится беззатратным для текущего бюджета, а в будущих периодах сами сформированные арендные фонды становятся источником дополнительных налоговых поступлений по следующим статьям: дополнительное производство, автомобилей, мебели, бытовой техники, строительство дорог и пр., подоходный налог граждан-арендаторов, дополнительные имущественные налоги и др.